Pensionierung und Wohneigentum: Das müssen Sie tun

Cornelia Bisch

Die meisten Menschen haben den Wunsch, ihren Ruhestand in den eigenen vier Wänden zu geniessen. Der Erhalt oder Erwerb einer Immobilie nach der Pensionierung kann aber mit Risiken verbunden sein. Eine umfassende Beratung ist hier bereits vor der Pensionierung angezeigt. Daniel Schmidiger, Leiter Privatkunden bei der Zuger Kantonalbank am Postplatz in Zug, gibt Auskunft.

Ja, das ist möglich. Erforderlich sind «harte» Eigenmittel von mindestens 10 Prozent des Kaufpreises, also Mittel, die nicht aus der Pensionskasse oder aus rückzahlbaren Drittdarlehen kommen. Die weiteren Mittel können auch aus einem Darlehen oder – allerdings nur während des Erwerbslebens – aus dem Vorbezug von Pensionskassen­geldern stammen. Insgesamt muss mindestens 20 Prozent des Kaufpreises an Eigenmitteln erbracht werden. Im Pensionsalter gilt jedoch eine Maximalbelehnung von zwei Dritteln des aktuellen Verkehrswerts der Liegenschaft. Als zweiten Aspekt überprüft die Bank die Tragbarkeit des Erwerbers. Um die Käufer vor allzu hohen Zinsänderungsrisiken zu schützen, berechnet die Bank die Zinskosten in der Regel mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. Zinserhöhungen können dadurch besser abgefedert werden.

Nein, eine Alterslimite gibt es nicht. Oftmals stellen wir jedoch fest, dass infolge Pensionierung die Einkommen sich derart reduzieren, dass eine Bankfinanzierung im erwähnten Rahmen erschwert wird. Bei einer besonders niedrigen Belehnung (unter 50 Prozent des aktuellen Verkehrswerts) haben wir die Anforderung an die Tragbarkeit reduziert. Die Gesamtkosten für die Hypothek (nachhaltige Zinsen und Nebenkosten) dürfen maximal 45 Prozent des Einkommens betragen.

Im Vordergrund der Beurteilung stehen auch hier das Einkommen nach der Pensionierung und die verfügbaren Eigenmittel. Idealerweise konnte in den letzten Jahren ein entsprechendes Guthaben angespart werden. Der Einsatz von Vorsorgegeldern für den Erwerb eines Eigenheims kurz vor oder auch nach der Pensionierung muss gut überlegt sein, da diese Mittel nicht mehr als Rente oder für den Kapitalverzehr zur Verfügung stehen. Hier ist es sehr wichtig, jede Situation individuell mit einem Spezialisten zu durchleuchten, da noch ganz andere wichtige Aspekte in den Fokus rücken wie zum Beispiel die erbrechtliche und die steuerrechtliche Situation.

Das kann durchaus Sinn machen, weil so die Zinskosten und damit die Wohnkosten reduziert werden. Auf der anderen Seite stehen diese Kapitalien dann nicht mehr für die Lebenskosten zur Verfügung. Das zeigt, wie wichtig es ist, die persönliche Gesamtsituation zu beurteilen.

Da spielen emotionale und praktische Faktoren wie das neue Umfeld, Verzicht auf einen Garten, Lift, ÖV-Anbindung etc. zuerst einmal eine wichtige Rolle. Beim Wechsel in eine kleinere Wohnung sind die Wohnkosten tiefer und die frei werdenden Mittel können wieder als Vermögensverzehr für den 3. Lebensabschnitt genutzt werden. Vielfach besteht aber der nachvollziehbare Wunsch, das neue Objekt zuerst zu kaufen, bevor man das bisherige abstösst. Auch um diesen Wunsch zu erfüllen, erarbeiten wir Lösungen.

Je früher desto besser. Wir schauen dies aktiv mit unseren Kunden ab dem 50. Altersjahr an, wenn sie bereits Pensionskassengelder vorbezogen haben oder dann generell ab dem 55. Altersjahr.

Wie bereits vorgängig erwähnt, sind Budget, Wünsche, die erbrechtliche Situation, Steuern, Einkommen und Vermögen etc. sehr wichtige Faktoren, die berücksichtigt werden müssen. Meine klare Empfehlung ist, sich genug früh mit einem unserer Finanzplaner zu treffen, um die Pensionsplanung und die Thematik Eigenheimtragbarkeit anzuschauen.

Es spielen sehr viele persönliche und emotionale Faktoren eine entscheidende Rolle. Aus diesem Grund greifen wir gerne auf die Hilfe von unseren internen Kollegen der Finanzplanung und Güter-/Erbrechtsberatung zurück. So können wir für unsere Kunden sämtliche Gebiete aus einer Hand abdecken. Auf diese Weise sind wir in der Lage, alle relevanten Faktoren zu berücksichtigen und alle wichtigen Vorkehrungen zu treffen, um die Weichen gemäss den Wünschen der Kunden zu stellen.

Es gilt zu berücksichtigen, dass Vermögen, welches in einer Immobilie gebunden ist, nicht immer einfach für den Kapitalverzehr verflüssigt werden kann. Bei Finanzierungen für Kunden, die ein Eigenheim erwerben möchten und älter als 55 Jahre sind, prüfen wir nebst der aktuellen finanziellen Belastung auch die Tragbarkeit für die Zeit nach der Pensionierung. Dadurch lassen sich negative Überraschungen aufgrund von veränderten Rahmenbedingungen nach der Pensionierung vermeiden. Selbstverständlich sind auch Kunden höheren Alters den Wertschwankungen auf dem Immobilienmarkt sowie den Zinsänderungsrisiken ausgesetzt.

Absolutes Eliminieren jeglicher Risiken ist leider nicht möglich, und ein kleines Restrisiko wie zum Beispiel Arbeitslosigkeit und damit höhere Last der Wohnkosten bleiben bestehen. Aber im Zusammenhang mit einer Eigenheimfinanzierung sind Vorsorge und Absicherung entscheidende Punkte. Mit einem Vorsorgecheck ermitteln wir, wie die Tragbarkeit aussieht, wenn es zu einem Schicksalsschlag kommen sollte wie zum Beispiel bei Invalidität oder Todesfall. Das sind sehr emotionale, aber auch wichtige Themen, um das Sicherheitsbedürfnis zu befriedigen.

Wir schauen uns diese Situation genau an und versuchen mit dem Kunden eine passende Lösung zu finden.